温馨家园

房屋质量有问题,业主可以拒交管理费吗?

发布时间:

2014-06-19


  胡女士看中了某处商品房的顶层,在一次性付清全部房款后顺利入住,同时向物业公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临,几场大雨之后,胡女士发现天花板有水洇湿的现象,后来竟然发展到漏雨的地步,胡女士找到物业公司报修。物业公司通知了原施工单位,施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感,经过和开发商协商后准备换房,但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

  胡女士认为自己购买房屋就为了居住,现在因为漏雨无法居住,并且自己进行的装修也遭到破坏,她认为这是开发商造成的,所以准备不再交纳第二年的物业管理费。

  开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实,也愿意赔偿胡女士部分经济损失,所以开发商以为自己和胡女士之间已没有纠纷了。

  物业公司认为自己及时联系维修房屋,并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位,如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受。

  由于三方对于债权、债务没有任何异议,胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为,但是又不是十分肯定自己的行为是否合法,于是三方一同找到律师咨询,最终在律师主持下达成书面协议,三方协商解决,由开发商向物业公司支付了胡女士下年度的物业管理费,胡女士不再向开发商要求赔偿。

  案例分析:

  胡女士不能直接向物业公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指:当事人互负到期债务,该债务标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。

  本案中,首先要弄清开发商、胡女士、物业管理三者的债权、债务关系。开发商与胡女士之间存在合同关系,因为房屋质量问题,开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务;胡女士与物业公司之间存在合同关系,如果物业公司如约履行自己的义务,胡女士不交纳物业管理费,那么是胡女士对物业公司负有债务;开发商与物业公司之间没有债权、债务关系。这样看来。胡女士开始主张抵消是不妥的,因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业公司负债,这两种债务虽然都是金钱债务,但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。然而,最终方案的产生也是依据法律作出的,法律规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。本案中,因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当。在物业公司同意的情况下,胡女士要以将自己对物业公司所负有的交费义务转移给开发商,开发商在替胡女士向物业公司支付物业管理费后,开发商对胡女士的赔偿义务就可以认为履行完毕。